Achat Immobilier Frontière Suisse : Haute-Savoie vs Cantons Lémaniques
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Achat Immobilier Frontière Suisse : Haute-Savoie vs Cantons Lémaniques

16 juin 2021
Lecture 9 minutes

Haute-Savoie, région lémanique, où choisirez-vous d’acheter votre maison ou votre appartement ? Le marché immobilier, en constante évolution, mais toujours en pleine ébullition, varie beaucoup selon le lieu où vous choisirez d’établir votre nid douillet, à la ville ou à la campagne. La pandémie de la COVID-19 a modifié les critères de choix et comportements des acquéreurs de biens fonciers. Pourtant, les zones rurales restent plus accessibles pour les foyers aux revenus moyens. Les achats immobiliers à la frontière suisse sont d’autant plus complexes. En effet, les biens se font rares et le prix du mètre carré s’envole, profitant du fort pouvoir d’achat des ménages frontaliers. Orientation du marché, dynamisme des villes, nouveaux réflexes d’achat, pour tout savoir, suivez le Guide !

Sommaire

Marché et achats immobiliers à la frontière suisse : des prix toujours en hausse

Tendances du marché immobilier en Haute-Savoie

Saviez-vous que les propriétés les plus vendues sont des appartements de type 3 (22,3 % des ventes à eux seuls), et que 91 % des acquéreurs sont des ménages avec au moins un enfant ? Les célibataires ne représentent que 9 % des acheteurs.

La typologie du marché immobilier en Haute-Savoie (département de la région Auvergne-Rhône-Alpes) est nette. Les biens en zone urbaine dominent puisque 69 % des offres se composent d’appartements existants, 8 % de neufs. Les maisons anciennes, qui se situent autant à la ville qu’à la campagne, avoisinent les 20 % des biens sur le marché alors que les maisons neuves, seulement 3 %.

bien immobilier sur le marche en haute savoie

Depuis 20 ans, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter dans la région savoyarde. Après une flambée des prix dans les années 2000/2005, le marché s’était stabilisé depuis 2011.

evolution des prix immobilier en haute savoie

À ce jour, vivre en immeuble vous coûte aussi cher qu’en maison. En effet, en Haute-Savoie, le prix moyen du mètre carré d’un pavillon existant individuel se situe autour de 4 144 € tandis que celui d’un appartement est estimé à 4 119 €.

Regardons de plus près et comparons quelques exemples chiffrés :

 

Prix moyen

Prix moyen au m²

Maison ancienne
(5 pièces)

601 428 €

4 210 €

Maison neuve
(5 pièces)

452 434 €

4 199 €

Appartement ancien
(3 pièces)

345 703 €

4 822 €

Appartement neuf
(3 pièces)

384 885 €

5 397 €

 

Avec les frais de notaire, comptez environ 400 000 € pour un appartement T3 neuf, en Haute-Savoie et plus de 600 000 € pour une maison ancienne d’environ 150 m². Bien entendu, si vous envisagez les abords du lac d’Annecy, prévoyez le million, au minimum.

De fortes disparités

Toutes les villes ne sont pas égales. Annecy qui se positionne en tête du palmarès des villes où l’on vit le mieux, attire toujours plus de monde malgré ses tarifs supérieurs.

Sa bonne situation économique et géographique explique en grande partie ce phénomène. En dix ans, Annecy a gagné 10 000 nouveaux habitants.

On note un niveau de prix moyen plus accessible dans les communes du pays de Gex, Saint-Julien-en-Genevois ou encore Annemasse.

 

Prix m² moyen
en appartement

Prix m² moyen
en maison

Annecy

4 752 €

5 477 €

Annemasse

3 133 €

4 134 €

Saint-Julien-en-Genevois

4 258 €

4 923 €

Challex

3 877 €

4 431 €

Chevry

4 150 €

4 603 €

Cessy

4 160 €

4 748 €

 

À savoir qu’autour d’Annecy, les taux de crédit immobilier baissent depuis 2016.

Pour autant, les prix des biens ne cessent d’augmenter et cette tendance ne devrait que s’intensifier puisque l’offre est inférieure à la demande. En effet, la plupart des logements sont des résidences principales, les gens vendent donc beaucoup moins que dans des quartiers d’investissement. Résultat, c’est plus cher.

Un marché porteur

On assiste d’autre part à de fortes variations. Ainsi, un bien vendu 280 000 euros fin 2019 se négocie aujourd’hui en moins de 24 heures à 325 000 €. Les notaires, pour leur part, envisagent une hausse de 7 % en 2021 pour les logements anciens.

 

Tendances du marché immobilier des cantons de Suisse romande

La Suisse bénéficie d’un marché immobilier très dynamique. Pour autant, certains cantons, comme Genève, restent chers pour les jeunes ménages.

Une offre large : conséquence de la démographie

En Suisse, les biens à la vente sont plus nombreux qu’en Haute-Savoie. Pourquoi ? Car, la génération baby-boom, aujourd’hui vieillissante, se défait de sa résidence principale. Mais, comme la demande reste supérieure à l’offre, les prix ne baissent pas pour autant. Leur hausse se chiffre à 5,1 % pour les logements en propriété, et à 5,5 % sur les maisons individuelles.

En revanche, 2021 et de nouvelles réglementations financières devraient freiner cette tendance, on anticipe désormais une croissance autour de 3 à 4 %.

Des taux d’intérêt facilitateurs, mais des banques qui ne jouent pas le jeu

En Suisse, en 2020, les taux d’intérêt sur hypothèque ont diminué d’environ 238 CHF par an. Financièrement, les nouveaux acquéreurs avaient donc avantage à investir dans une résidence (principale ou secondaire). Ce schéma du site credit-suisse.com montre bien que la capacité d’un ménage à supporter le coût d’un emprunt est de plus en plus importante.

evolution frais hypotécaires

En revanche, lors de l’étude d’un dossier, les banques font leur simulation avec un taux de 5 % (donc supérieur à la réalité) avant de donner leur accord et vous octroyer un prêt. Le nombre de projets acceptés reste donc inférieur à ce que le marché pourrait prévoir.

Enfin, l’apport personnel doit être de plus en plus conséquent, logique puisque les prix de base des logements augmentent.

La région lémanique fait partie des plus touchées par ces phénomènes. Il devient désormais plus compliqué pour les ménages aux revenus moyens d’y acheter une maison ou un appartement.

Coût de la vie en régions lémaniques : de grandes disparités

Selon une étude du Crédit Suisse, les régions autour du lac Léman connaissent de grosses différences en termes de coût de la vie. Par exemple, pour un couple marié avec 2 enfants, le revenu librement disponible (montant restant après déduction de toutes les dépenses obligatoires et fixes) s’évalue à CHF 25 700  annuel sur Genève contre CHF 42 500 sur Neuchâtel.

De fait, Genève, comme Bâle-Ville reste chère pour un jeune ménage.

Au-delà du prix du bien, 5 autres critères influencent les helvétiques dans leur lieu de résidence, à savoir :

  • la charge fiscale ;
  • les frais de logement ;
  • les frais de mobilité ;
  • le montant de l’assurance maladie obligatoire ;
  • les frais de garde.

La crise de la COVID-19 fait grimper les prix

L’expérience du confinement nous a appris l’importance du bien-être à domicile. Les ménages particulièrement, ceux avec des enfants ont réalisé la valeur d’un jardin privé ou la proximité d’un parc public ou de loisirs. De même, le nombre de pièces représente désormais un vrai critère. Compliqué pour un adolescent de partager sa chambre avec son petit frère quand il faut y suivre l’école (parfois en visio) à la maison. Ne parlons pas des parents qui participent à une réunion avec le Grand Directeur au milieu du salon. La crise de la COVID-19 bouleverse le mode de réflexion quant au choix de sa résidence principale et, de fait, influence les prix immobiliers.

 

Du côté de la Haute-Savoie

Une chute dans l’offre des logements neufs

Le premier confinement a engendré une chute du nombre de biens neufs à vendre. En effet, les secteurs de la construction, forcés de se mettre à l’arrêt ou tout au moins de ralentir leurs productions et diminuer les chantiers, ont donc moins bâti que prévu. Résultat, seuls 46 logements étaient livrés dans l’agglomération d’Annecy.

En conséquence, les prix sont passés de 4 888 € à 5412 €/m² en ce qui concerne les bâtiments neufs. Le président de la Fédération des promoteurs immobiliers des Alpes présage même une hausse avoisinant les 5700 €/m2 en 2021.

Les prix des maisons ou appartements existants

En 2021, les prix en zones rurales varient d’une commune à l’autre, mais restent néanmoins en deçà de ceux des villes.

Ville

Prix m² moyen
en appartement
en Euros

Prix m² moyen
en maison
en Euros

Cluses

2037

2747

Rumilly

2578

2875

Sallanches

2962

3463

Scionzer

2424

2555

 

La ville d’Annecy, nous l’avons dit, attire beaucoup, ce qui se ressent dans les prix immobiliers. Ces derniers incluent le caractère urbain, le manque de biens à vendre et l’économie attrayante.

 

Du côté de la Suisse romande

La pandémie pousse les Helvètes hors des zones urbaines

Si la crise de la COVID-19 n’a pas foncièrement ralenti la demande de logements, les priorités des Helvètes ont clairement changé. La pandémie et le télétravail vous ont fait prendre conscience de l’importance du bien-être et de la praticité de votre logement, d’autant plus pour ceux qui ne sont propriétaires que d’une résidence principale.

Ainsi, les zones excentrées attirent de plus en plus, notamment celles proches des Alpes. Les salariés préfèrent le confort intérieur au mépris du temps de route que la localisation implique. On considère désormais que trente minutes de trajet valent mieux que de vivre en ville.

Les gens optent pour des logements plus vastes et privilégient l’achat à la location. Les ménages, conscients de l’importance de la maison, ont envie d’investir.

Le marché s’en ressent et les prix montent

La demande en logements reste forte en Suisse, car nombre d’immigrants sont arrivés en 2020 et la bonne situation économique incite les travailleurs à rester sur place. Si, cette population reste majoritairement locataire, elle booste malgré tout, le marché pour les investisseurs. Les loyers ont augmenté de 1,1 %, et de 2,5 % en région lémanique.

La tendance en fin d’année 2021 ?

Si le virus de la COVID a nettement fait grimper les prix de l’immobilier et continue à influencer le marché, peut-être, la tendance sera-t-elle freinée par le contrecoup du chômage et des baisses de salaire. C’est en tout cas ce que craignent certains responsables du secteur.

Acheter à la campagne reste plus abordable

La région de Haute-Savoie, comme l’ensemble des départements frontaliers, possède de nombreux atouts attractifs, lac, vallées, montagne, économie frontalière, etc. Sa population de 817 000 habitants augmente d’ailleurs de 1,5 % chaque année. Astuce : les versants opposés aux domaines skiables restent meilleur marché.

Les critères changent

Il est désormais évident que vos critères d’achat se tournent vers les besoins de la famille et la capacité à vivre bien, tout en restant chez soi. Ainsi, balcon, jardin, bureau sont prioritaires à la proximité des zones de loisirs ou de culture.

Mais, le marché immobilier suisse reste inégal

Malgré cet appel à la nature et au calme, les prix dans les centres-villes dépassent encore ceux des campagnes.

Les régions proches des lacs et autres destinations touristiques restent elles aussi plus chères que les zones dites rurales. Entre zone rurale pure et campagne agrémentée des plaisirs touristiques, cette dernière garde la priorité dans le cœur des Suisses qui en ont les moyens financiers.

Une raison aussi fiscale

La campagne, au-delà de proposer le calme et des surfaces de terrain importantes, attire aussi, car les impôts y sont plus bas tout comme les coûts du logement.

Dans le classement des cantons les moins chers, ceux de Vaud et de Neuchâtel sont respectivement 24 et 20e sur 26. La région lémanique reste donc à un niveau de prix relativement élevé en comparaison aux autres.

Pour conclure, nous ne pouvons trop vous conseiller de bien définir vos critères de choix avant d’entreprendre votre recherche de biens immobiliers. Abonnez-vous à notre Newsletter pour ne rien manquer de nos enquêtes et nos conseils sur la vie frontalière.

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