Achat Immobilier : Vivre en France et Travailler en Suisse

Prêt immobilier, comment économiser ?

Utiliser le 3e pilier comme apport

Tout d’abord, étudions cette notion de troisième pilier, spécifique aux salariés suisses. Vous en avez certainement entendu parler par vos collègues résidants suisses sans savoir si vous pouviez en profiter en tant que frontalier.

Travailleurs français en Suisse, sachez que vous ne cotisez pas pour votre retraite en France, car vous êtes affilié au système suisse. Vous toucherez les prestations du 1er pilier qui est la base de la prévoyance, appelé aussi AVS, et les prestations du 2e pilier ou LPP, celui-ci étant souscrit par l’employeur.

Il existe également le 3e pilier qui est une épargne individuelle volontaire sur un produit d’assurance spécialement pensé pour la retraite. Cette réserve d’argent, associée aux deux autres, vous servira notamment pour compléter votre retraite, mais aussi en cas d’investissement immobilier. Sachez que ce troisième pilier peut être débloqué par anticipation, avant l’âge légal de votre retraite pour l’achat immobilier de votre résidence principale. Il peut constituer votre apport pour l’obtention de votre crédit à la banque.

Au 1er janvier 2021, les frontaliers n’auront plus la possibilité de déduire leur 3e pilier de leurs impôts, ce qui était possible jusqu’à présent. Toutefois, les frontaliers du canton de Genève peuvent prendre le statut de « quasi-résident » ainsi, ils conserveront la déduction fiscale de leurs cotisations.

Cette nouvelle règlementation est moins avantageuse pour les frontaliers. Ils peuvent tout de même souscrire un contrat d’assurance de ce type en vue d’une épargne individuelle en CHF (qui reste une valeur sûre et une devise forte) ou d’un achat immobilier. Même si de nombreuses compagnies d’assurance ont retiré ce produit de leur gamme, certaines le proposent encore.

Économiser sur l’assurance du prêt immobilier

Le système de crédit français diffère de celui pratiqué en Suisse. S’il faut 20 % de fonds propres minimum pour pouvoir acheter un bien immobilier en Suisse, les conditions sont cependant moins restrictives qu’en France.

Un courtier en prêt immobilier sera à même de vous conseiller efficacement. Il sera votre interlocuteur dans votre projet. Le courtier va étudier votre dossier de financement et trouver l’établissement bancaire susceptible de vous proposer une offre de crédit adaptée à votre budget et vos besoins, au meilleur taux !

Le courtier peut également intervenir pour trouver la meilleure assurance pour votre crédit. Sachez que si vous contractez un prêt immobilier vous devrez l’assurer, ce n’est pas obligatoire, mais les banques l’exigent. Pour cela, il existe des assurances déléguées, elles sont parfois moins chères que celles proposées par les banques. En France, le taux d’assurance de votre crédit est, pour la plupart du temps, intégré au montant de vos mensualités.

Les disparités sont plus ou moins grandes entre les établissements prêteurs, surtout au-delà de cinquante ans. Pour économiser sur votre emprunt, vous pouvez choisir une assurance alternative. En effet, vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance proposée par votre établissement bancaire. Il est toujours possible de renégocier votre taux d’assurance si votre situation a changé depuis que vous avez contracté votre crédit.

Les banques demandent généralement une couverture en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) et incapacité temporaire (totale ou de travail ou ITT). Le rôle de l’assurance est de protéger la banque qui est le bénéficiaire du contrat, mais c’est aussi une protection extrêmement importante pour l’emprunteur et sa famille.

Il y a en fait deux solutions : le contrat groupe propre aux banques et le contrat individuel proposé par les compagnies d’assurances. Souvent plus cher, le contrat groupe est cependant plus complet en matière de garanties. Il est aussi moins contraignant en cas de changement de situation.

Le contrat individuel de son côté est une assurance sur mesure. Le prix est lié au risque couvert et aux garanties proposées. Notez que les banques sont libres d’accepter ou non les assurances soumises par leurs clients si les garanties apportées ne sont pas au moins aussi rassurantes que celles de leur contrat groupe.

Les frontaliers ont-ils intérêt à emprunter en Euro ?

La première chose est de déterminer votre capacité d’emprunt. Concrètement, il faut que la future mensualité de votre crédit immobilier ajoutée à vos crédits en cours (crédit personnel, pension alimentaire…) ne dépasse pas 1/3 de vos revenus nets (salaire, pension, rente immobilière…).

À noter que pour les frontaliers imposés à la source, certains établissements réintègrent l’impôt dans ce calcul, mais pas tous. Vous devrez aussi estimer la durée de votre financement. Attention cependant aux emprunts établis sur une longue durée, car si cette rallonge peut vous permettre de réaliser votre projet, le coût du crédit s’en trouvera sévèrement touché. Plus la durée du prêt est longue, moins vite vous remboursez le capital, donc plus vous payerez d’intérêts.

Concernant l’apport personnel, il doit s’élever au minimum du montant des frais liés à l’achat du bien immobilier. Mais il faut bien reconnaitre que les banques se montrent plus souples sur le sujet avec les clients en début de carrière. Nous l’avons vu plus haut, cet apport personnel peut provenir de votre 2e ou 3e pilier. Attention, toutefois, c’est autant d’argent que vous ne toucherez pas pour votre retraite.

D’autre part, si votre apport provient de votre prévoyance suisse, le capital sera taxé en France. À ce titre, nous vous recommandons de prévoir le montant de l’impôt afin d’éviter toute surprise. Quant aux solutions de financement, elles ne manquent pas. Reste à choisir la monnaie du financement, francs suisses ou euros ?

Quand on est rémunéré en CHF et que l’on achète en France, c’est évidemment une question importante. Pour commencer, il semblerait que le prêt en franc suisse coûte moins cher, car les taux sont plus bas. De plus, vos échéances étant dans la devise de votre salaire, les transactions sont simplifiées. Les frais de banque sont plus élevés en Suisse qu’en France pour la plupart des banques traditionnelles.

Cependant, si vous perdez votre emploi en Suisse, que faire ? L’autre danger est la revente anticipée du bien avec un risque en cas de fluctuation importante du taux de change euro/CHF. En cas de hausse importante du CHF, la contre-valeur euro de votre prêt va grimper et la revente sera insuffisante pour solder votre crédit.

Ainsi, pour limiter le risque de change, il faut estimer la durée de détention du bien. Plus la durée de détention estimée est étendue, moins vous prenez de risque de transaction de change, car votre dette diminuera avec les années.

Ensuite, faut-il choisir un taux fixe ou un taux variable ? Le taux fixe du crédit est fixé à la signature du contrat de prêt et n’évoluera plus pendant toute sa durée. Mais, ces conditions de taux risquent d’être cassées en cas de remboursement anticipé ou revues si vous les renégociez.

Un taux fixe ne signifie pas forcément des échéances fixes et certaines banques proposent des remboursements avec des échéances dégressives. Avec le taux fixe, vous êtes protégé des marchés financiers, mais en même temps, vous ne bénéficiez pas de baisse du taux.

Vous avez décidé de vivre en France alors que vous travaillez en Suisse, avant de vous lancer dans votre achat immobilier, prenez le temps d’étudier tous les paramètres de votre situation personnelle et financière. Faites-vous aider par des experts (courtiers, conseillers bancaires et en assurance). Un prêt se négocie, ne vous en tenez pas à une unique proposition, mais faites marcher la concurrence ! Pour profiter pleinement de votre bien immobilier, évitez de vous endetter pour 30 ans, soyez raisonnable et emprunter selon vos moyens financiers.