Rachat de Crédit Immobilier, Renégociation : Comment faire ?

Renégociation ou rachat de prêt : deux solutions différentes

Bien que différents, la renégociation et le rachat de prêt visent à obtenir de meilleures conditions d’emprunt, avec un même objectif :

• réduire le montant des échéances à rembourser mensuellement ;
• écourter la durée du remboursement.

La renégociation de crédit immobilier

Lors d’une renégociation de crédit, vous négociez avec votre banque actuelle afin d’obtenir des conditions d’emprunt plus avantageuses que celles initialement souscrites, notamment en négociant un taux d’intérêt plus bas.

La renégociation peut s’avérer plus simple, car elle vous dispense d’effectuer de nombreuses démarches administratives avec un nouvel établissement financier. Elle évite également les frais de dédommagement appliqués par les banques en cas de rachat. Des frais de dossier sont toutefois à prévoir (entre 500 et 700 euros selon les établissements financiers).

La renégociation se fait directement avec votre banquier. Si elle aboutit, le contrat initial fera l’objet d’un avenant, encadré par la loi (article L. 313-39 du Code de la consommation).

Que le prêt initial soit à taux fixe ou à taux variable, l’avenant doit faire mention :

• d’un nouveau tableau d’amortissement indiquant le capital restant dû après chaque échéance, en cas de remboursement anticipé du prêt ;
• du taux annuel effectif global (TAEG) et du coût du crédit (calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir).

Si le prêt initial est à taux variable, l’avenant doit également indiquer les modalités et les conditions de variation du taux.

Le rachat de prêt immobilier

Contrairement à la renégociation, la demande de rachat de votre crédit immobilier s’effectue auprès d’une autre banque. Avec un rachat, vous faites jouer la concurrence entre les établissements financiers afin d’obtenir des conditions de prêt plus compétitives.

Le rachat implique toutefois des démarches administratives plus importantes, en raison de la souscription d’un nouveau contrat de prêt. Il entraîne également des frais plus conséquents :

• indemnités de remboursement anticipé auprès du prêteur initial (plafonnées à 3 % du capital restant dû et à 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt) ;
• frais de dossier ;
• frais de garantie (caution, hypothèque…) liés à l’ouverture du nouveau prêt.

Avant de faire votre choix, prenez le temps de comparer les conditions offertes par la banque qui vous a accordé le prêt initial (dans le cas d’une renégociation) et par les autres banques (dans le cas d’un rachat).

Rachat de crédit immobilier : les conditions

Obtenir le rachat de son crédit immobilier consiste à signer un nouveau contrat de prêt auprès d’un nouvel établissement financier. Ce dernier achète directement le prêt à votre ancienne banque.

Avant de racheter votre crédit, l’établissement financier vérifie votre situation personnelle et familiale, ainsi que votre situation professionnelle et financière. Il s’intéresse notamment à vos revenus mensuels et à votre solvabilité. Cette dernière correspond à votre capacité à rembourser votre dette. Généralement, les banques exigent un taux d’endettement ne dépassant pas 33 % : les mensualités à rembourser ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus.

Pour que la banque concurrente puisse examiner votre demande de rachat, vous devrez joindre à votre dossier les éléments suivants :

• une pièce d’identité valable ;
• un livret de famille ;
• vos 3 derniers bulletins de salaire ;
• votre dernier avis d’imposition ;
• votre contrat de travail ;
• vos relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois ;
• le tableau d’amortissement du crédit initial ;
• un titre de propriété ou une quittance de loyer ;
• votre dernier avis de taxe foncière.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, veillez à bien préparer votre dossier avant de contacter un établissement financier pour une demande de rachat de crédit.

Racheter ou renégocier un crédit immobilier au meilleur taux

Avant de vous lancer, vérifiez que vous y avez un intérêt ! Si une renégociation ou un rachat de crédit peuvent intervenir à n’importe quel moment de la vie du prêt, ces opérations ne sont financièrement intéressantes que si certains paramètres sont pris en compte.

La durée du remboursement du prêt

Afin qu’une renégociation ou un rachat de crédit immobilier soit rentable, la durée restante du remboursement doit être plus longue que la durée déjà écoulée. Vous avez donc tout intérêt à faire votre demande durant le premier tiers du remboursement du prêt.

En effet, c’est durant les premières années de votre crédit que les intérêts constituent la plus grande part des échéances à rembourser. Plus les années passent, plus la part des intérêts diminue tandis que la part de capital augmente. Pour connaître la part d’intérêts de vos échéances mensuelles, vérifiez le tableau d’amortissement communiqué par votre banque lors de la souscription du contrat.

Le montant du capital restant dû

Pour que l’opération soit rentable, le capital restant dû doit être suffisamment important (au moins 70 000 euros restant à devoir).

L’écart entre votre taux d’intérêt actuel et celui visé

Idéalement, vous avez un intérêt à réaménager votre prêt si vous pouvez obtenir une baisse du taux d’intérêt comprise entre 0,7 % et 1 %. En dessous de 0,7 %, les frais liés à l’opération pourraient être plus élevés que le gain potentiel.

Par exemple, si le taux moyen en 2021 se situe autour de 1,3 % pour un prêt sur 25 ans, la renégociation ou le rachat de crédit n’est intéressant que si vous avez souscrit un prêt initial à un taux supérieur à 2 %.

Les frais bancaires liés à l’opération

Les frais de dossier, les frais de garantie ou l’indemnité de remboursement anticipé de votre ancien prêt sont à prendre en compte lors de votre calcul.

Le rachat de prêt en devise et ses avantages

Frontaliers, vous avez acquis votre logement en France et souhaitez faire racheter votre crédit ? Que vous ayez initialement contracté un prêt en devise ou en euros, découvrez les avantages de faire racheter votre prêt en devise.

Pour rappel, le prêt en devise est principalement destiné aux frontaliers qui souhaitent acheter un bien immobilier en France, mais dont le salaire est émis en francs suisses (au moins la moitié des revenus annuels). Avec le prêt en devise, vous obtenez votre capital en euros, puis vous le remboursez à votre banque en francs suisses.

L’avantage principal du prêt en devise tient à la stabilité et à la force du franc suisse par rapport à l’euro : en avril 2021, 1 franc suisse équivaut à 0,9 euro. Valeur refuge, le franc suisse permet généralement d’obtenir des taux d’emprunt plus compétitifs que l’euro.

Par ailleurs, contracter un prêt dans la même devise que celle de vos revenus permet de contrôler votre budget en limitant les variations du taux de change. Vous conservez ainsi un taux d’endettement stable pendant toute la durée de votre crédit immobilier.

En effet, si vous contractez un prêt en euros alors que vous recevez un salaire en francs suisses, la fluctuation du taux de change entre les 2 monnaies risque d’entraîner une augmentation de vos mensualités. Ce risque est d’autant plus élevé si le prêt est contracté sur une longue durée, car il est impossible de connaître l’évolution du cours de la devise sur les 20 prochaines années.

Enfin, le prêt en devise est compatible avec d’autres dispositifs de financement, tels que le prêt à taux zéro.

Ces avantages sont identiques pour le rachat d’un prêt en devise. En cas de rachat, vous vous exposez toutefois aux mêmes frais (indemnités de remboursement anticipé auprès de votre banque actuelle, frais de garantie…) que pour un prêt « classique » en euros.

Veillez également au remboursement anticipé lorsque vous faites racheter ou souscrivez un prêt en devise : en cas de revente du bien immobilier avant la fin du crédit, il est possible que le taux de change ait évolué depuis la souscription du prêt. Dans la mesure où vous devrez rembourser le capital en francs suisses, si cette monnaie perd de la valeur par rapport à l’euro, vous risquez de perdre de l’argent sur le montant de votre bien.

Soyez également vigilants en cas de perte de votre emploi suisse : si vous êtes au chômage total, vos indemnités vous seront versées par la France… en euros ! Or, vous devrez continuer de rembourser votre prêt en francs suisses, ce qui peut vous coûter très cher !

Comme pour une renégociation ou un rachat de crédit immobilier en euros, prenez le temps de calculer l’opération financière la plus rentable selon votre situation. Si vous optez pour la solution du prêt en devise, prenez en compte le taux de change applicable. Sachez qu’il est possible de demander un panachage entre un prêt en devise et un prêt en euros.

Voyez qu’il existe plusieurs solutions en matière de rachat de crédit ou renégociation de prêt. Évidemment, la bonne formule est celle qui vous fera économiser le plus d’argent ! Ne vous arrêtez pas à la première porte qui se ferme et faites jouer la concurrence. Avec un dossier bien ficelé, vous pourriez réaliser de belles économies !