Retour à la liste
Abolition de la valeur locative : quel impact pour les frontaliers quasi-résidents ?
Depuis plusieurs années, la valeur locative fait grincer des dents de nombreux propriétaires, et les frontaliers quasi-résidents ne font pas exception. Vous travaillez en Suisse, vous habitez en France, vous êtes imposé à la source et vous avez opté – ou envisagez d’opter – pour la taxation ordinaire ultérieure (TOU) afin de profiter de déductions supplémentaires. Dans ce contexte, la réforme qui prévoit la suppression progressive de la valeur locative à l’horizon 2028 soulève forcément une question : votre statut de quasi-résident va-t-il encore rester intéressant ?
La valeur locative joue aujourd’hui un double rôle : elle augmente artificiellement votre revenu imposable en Suisse, mais elle ouvre aussi la porte à certaines déductions (intérêts hypothécaires, frais d’entretien, travaux). Pour un frontalier propriétaire en France, ce mécanisme peut sembler particulièrement opaque, surtout lorsqu’il se mélange avec la règle des 90 % de revenus imposables en Suisse, indispensable pour accéder au statut de quasi-résident. Suivez le Guide !
Quasi-résident, TOU, valeur locative : qui est concerné par la réforme ?
Vous travaillez en Suisse, vous habitez en France et votre employeur prélève l’impôt à la source sur votre salaire. Sur le papier, vous êtes un frontalier “classique”. Mais dès que vous possédez un bien immobilier, que vous payez des intérêts d’emprunt ou que vous versez dans la prévoyance, votre situation fiscale devient plus subtile : c’est là que le statut de quasi-résident et la taxation ordinaire ultérieure (TOU) entrent en jeu.
Qu’est-ce qu’un quasi-résident frontalier ?
Un quasi-résident reste imposé à la source, mais il bénéficie, après coup, d’un recalcul complet de son impôt comme un résident suisse, via la TOU.
Pour accéder à ce statut, vous devez remplir une condition clé :
- au moins 90 % de vos revenus bruts mondiaux (au niveau du foyer) doivent être imposables en Suisse selon les règles de répartition internationales.
En pratique, cela signifie que :
- vos salaires suisses comptent dans la part imposable en Suisse,
- vos revenus français (salaires, loyers, certains revenus mobiliers) restent imposables en France et réduisent la part des revenus relevant de la Suisse.
Si vous respectez ce seuil, vous pouvez demander la TOU et accéder à toute une série de déductions fiscales (rachats LPP, 3e pilier, frais de garde, pensions alimentaires, etc.).
TOU : pourquoi ce statut intéresse autant les frontaliers ?
Avec la TOU, l’administration fiscale suisse ne se contente plus de votre seul salaire brut. Elle regarde l’ensemble de votre situation financière et ajuste l’impôt en fonction de vos charges et de certaines dépenses déductibles.
Pour un frontalier, ce statut devient particulièrement intéressant lorsque vous :
- versez des montants importants en prévoyance (rachats LPP, 3e pilier),
- supportez des charges familiales (enfants à charge, pensions, frais de garde),
- remboursez un crédit immobilier sur votre résidence principale.
Dans ce cadre, la valeur locative intervient comme une pièce supplémentaire du puzzle : elle s’ajoute à vos revenus dans la déclaration suisse, puis s’équilibre, en partie, avec diverses déductions.
Pourquoi la réforme de la valeur locative vous vise aussi
Même si vous résidez en France, la Suisse prend déjà en compte, dans certains cantons, la valeur locative d’un logement que vous occupez – y compris lorsqu’il se trouve en France. Votre statut de quasi-résident, vos déductions et le montant final de votre impôt suisse dépendent donc, en partie, de la façon dont l’administration traite ce “loyer fictif”.
Quand la Confédération annonce l’abolition de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire, elle ne parle donc pas seulement des résidents suisses. La réforme touche aussi directement :
- les frontaliers quasi-résidents propriétaires de leur résidence principale en France,
- les contribuables qui utilisent aujourd’hui la TOU pour optimiser à la fois leur prévoyance et leur immobilier.
Valeur locative : définition et rôle actuel dans l’impôt du frontalier quasi-résident
Vous entendez parler de “valeur locative” dans vos échanges avec l’administration ou votre conseiller, mais le concept reste flou ? C’est normal : il s’agit d’un mécanisme très suisse, difficile à rapprocher de la logique fiscale française. Pourtant, si vous êtes frontalier quasi-résident et propriétaire, cette valeur locative pèse déjà dans votre fiscalité.
Qu’est-ce que la valeur locative pour un quasi-résident ?
La valeur locative correspond à un loyer théorique que l’administration fiscale vous attribue parce que vous habitez un logement qui vous appartient.
En résumé, le fisc suisse considère que :
Si vous louiez ce logement à quelqu’un d’autre, vous percevriez un loyer. Le fait de l’occuper vous-même représente donc un avantage économique, assimilé à un revenu.
Ce revenu fictif se calcule en pourcentage de la valeur du bien ou par comparaison avec les loyers de marché. Le détail dépend du canton, mais l’idée reste la même :
- vous possédez un bien,
- vous l’occupez vous-même,
- la Suisse ajoute un revenu locatif théorique à votre base imposable.
Pour un résident suisse, cela vise essentiellement les biens situés en Suisse. Pour un frontalier quasi-résident, la logique va plus loin : certains cantons, comme Genève, prennent aussi en compte un logement possédé et occupé en France, en lui attribuant une valeur locative “reconstituée”.
Concrètement, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale en France et que vous demandez la TOU, l’administration peut intégrer ce logement dans le calcul de votre revenu global suisse via une valeur locative.
Comment la valeur locative intervient dans votre déclaration suisse ?
Lorsque vous demandez la taxation ordinaire ultérieure (TOU), l’administration fiscale suisse ne se limite plus à votre salaire brut. Elle reconstitue un revenu global, dans lequel la valeur locative joue un rôle spécifique.
Schématiquement, pour un quasi-résident propriétaire occupant, la Suisse :
- Ajoute la valeur locative de votre logement occupé (y compris lorsqu’il se situe en France, selon les pratiques cantonales).
- Intègre ce montant dans :
- le revenu déterminant pour le taux d’imposition,
- et, selon le cas, le revenu imposable lui-même.
- intérêts hypothécaires,
- frais d’entretien (forfaitaires ou réels),
- parfois travaux de rénovation énergétique (tant que la réforme n’est pas entrée en vigueur).
Le résultat, pour vous qui vivez en France et travaillez en Suisse :
- votre impôt suisse augmente à cause de ce revenu fictif,
- mais vous pouvez lisser cet effet grâce aux déductions, surtout si vous avez encore un emprunt important ou des travaux à réaliser.
C’est précisément ce jeu valeur locative + déductions qui a longtemps permis à certains propriétaires très endettés de réduire significativement leur impôt suisse en TOU.
Valeur locative et calcul des 90 % : démêler le vrai du faux
La confusion vient souvent du lien supposé entre valeur locative et accès au statut de quasi-résident. Beaucoup de frontaliers se demandent si ce loyer fictif peut les aider (ou les pénaliser) pour franchir le seuil des 90 % de revenus imposables en Suisse.
Pour clarifier, il faut distinguer deux choses :
- Le test des 90 %
Il se calcule à partir :
- de vos revenus mondiaux du foyer (salaires, loyers, pensions, revenus financiers, etc.),
- et de la part de ces revenus qui est imposable en Suisse, en application des conventions fiscales internationales.
- votre salaire genevois = revenu imposable en Suisse,
- les revenus immobiliers d’un bien situé en France = revenus imposables en France, même si la Suisse les prend en compte pour fixer un taux.
Une fois que vous avez obtenu le statut de quasi-résident et que la Suisse vous taxe “comme un résident” via la TOU, la valeur locative intervient à un autre niveau :
- elle modifie votre revenu déclaré,
- elle influence le taux d’imposition appliqué à vos revenus suisses,
- elle ouvre certaines déductions (intérêts, entretien, travaux), qui réduisent ensuite votre revenu imposable.
En pratique :
- La valeur locative ne décide pas directement si vous avez droit au statut de quasi-résident.
- Elle pèse surtout sur le montant de l’impôt que vous payez une fois que vous avez obtenu ce statut, en augmentant d’un côté votre revenu fictif, et en ouvrant de l’autre des possibilités de déductions.
Pour un frontalier propriétaire en France, l’enjeu n’est donc pas seulement “ai-je droit au statut de quasi-résident ?”, mais plutôt :
Comment la valeur locative et les déductions associées modifient-elles l’intérêt réel de la TOU dans ma situation ?
Ce que prévoit l’abolition de la valeur locative à l’horizon 2028
Vous entendez parler de suppression de la valeur locative, de réforme pour 2028, de nouvelle manière de taxer les propriétaires… mais concrètement, qu’est-ce qui va changer pour un frontalier quasi-résident ?
La réforme en deux mots
La réforme votée au niveau fédéral poursuit un objectif clair :
sortir du système du “loyer fictif” pour les propriétaires qui occupent leur logement, tout en réajustant les possibilités de déduction.
Dans les grandes lignes, la Confédération :
- supprime la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire (résidence principale et, sous conditions, certaines résidences secondaires) ;
- réduit fortement les déductions liées au logement dans ce cas :
- fin des larges déductions pour frais d’entretien courants,
- fin de la plupart des déductions pour travaux d’économie d’énergie au niveau fédéral,
- limitation plus stricte des intérêts hypothécaires déductibles pour le logement occupé par son propriétaire ;
- laisse aux cantons la possibilité de créer un impôt immobilier réel sur les résidences secondaires pour compenser la disparition de la valeur locative sur ces biens.
Calendrier important pour vous :
- la votation a eu lieu,
- l’entrée en vigueur n’interviendra pas avant la période fiscale 2028,
- jusque-là, vous continuez à déclarer et à déduire selon le système actuel.
Vous disposez donc encore de quelques années pour adapter votre stratégie (niveau d’endettement, travaux, choix de la TOU, etc.).
Ce qui disparaît pour un frontalier quasi-résident propriétaire
Si vous êtes frontalier, quasi-résident, et propriétaire de votre résidence principale (souvent en France), la réforme modifie trois éléments essentiels.
1. Fin de la valeur locative sur le logement que vous occupez
Aujourd’hui, votre déclaration suisse peut intégrer une valeur locative reconstituée pour votre maison ou votre appartement occupé en France.
Demain, une fois la réforme appliquée :
- votre logement occupé ne génèrera plus de revenu fictif dans votre revenu suisse,
- votre revenu déterminant pour le taux d’imposition se recentrera sur vos revenus effectifs (salaire, rentes, etc.).
Pour un quasi-résident peu endetté, cette évolution représente souvent une bonne nouvelle : moins de revenu ajouté côté suisse, donc une pression fiscale potentiellement plus faible.
2. Réduction importante des déductions liées à ce logement en Suisse
La disparition de la valeur locative s’accompagne d’un revers :
vos marges de manœuvre pour déduire des charges immobilières dans la déclaration suisse diminuent fortement.
Après la réforme, pour votre résidence principale occupée :
- les intérêts hypothécaires ne constitueront plus un outil d’optimisation aussi puissant qu’aujourd’hui,
- les frais d’entretien et une grande partie des travaux énergétiques ne se déduiront plus, ou seulement de manière très limitée au niveau fédéral.
En clair : si vous utilisiez la TOU surtout pour profiter des déductions immobilières (gros crédit, travaux lourds, etc.), la réforme réduit nettement cet intérêt côté suisse.
Les choix d’endettement et de travaux garderont surtout leur impact dans le système fiscal français, pas dans le calcul de votre impôt suisse.
3. Un système plus lisible, mais plus centré sur la prévoyance que sur la pierre
Pour un frontalier quasi-résident, la Suisse va progressivement :
- simplifier la partie immobilière de votre déclaration (plus de loyer fictif à reconstituer sur votre logement occupé),
- réorienter l’optimisation fiscale vers d’autres leviers :
- rachats LPP,
- versements 3e pilier,
- charges familiales et déductions personnelles autorisées en TOU.
Votre résidence principale en France restera un point important de votre stratégie globale, mais surtout pour votre fiscalité française.
Côté suisse, la question centrale deviendra davantage :
“Ai-je intérêt à demander la TOU pour valoriser ma prévoyance et mes déductions personnelles, même sans l’effet levier de la valeur locative et des intérêts hypothécaires ?”
L’abolition de la valeur locative va-t-elle changer votre accès au statut de quasi-résident ?
C’est souvent la première inquiétude des frontaliers propriétaires :
si la Suisse modifie en profondeur l’imposition du logement, le statut de quasi-résident et l’accès à la TOU vont-ils devenir plus difficiles ?
La réponse tient en deux idées clés :
- les règles de base pour accéder au statut de quasi-résident restent les mêmes ;
- la réforme va surtout modifier la rentabilité fiscale de ce statut, plus que son accès juridique.
Le test des 90 % : ce qui ne change pas
Pour accéder au statut de quasi-résident, vous devez respecter une condition chiffrée très précise :
Au moins 90 % de vos revenus bruts mondiaux (au niveau du foyer) doivent être imposables en Suisse.
Ce test repose sur deux étapes :
- Addition de tous les revenus du foyer, où qu’ils se situent :
- salaires,
- revenus indépendants,
- revenus immobiliers (loyers, fermages),
- pensions,
- revenus financiers, etc.
- quels revenus relèvent de l’imposition en Suisse,
- quels revenus relèvent de l’imposition en France.
Par exemple :
- votre salaire genevois entre dans la catégorie “revenus imposables en Suisse”,
- les loyers d’un appartement loué en France restent, eux, imposables en France, même si la Suisse tient parfois compte de ces montants pour calculer un taux.
La réforme de la valeur locative ne touche ni ces conventions internationales, ni le principe du seuil des 90 %.
Ainsi :
- vos salaires suisses continueront à constituer la majeure partie des revenus “imposables en Suisse” ;
- vos revenus immobiliers français (loyers réels) resteront des revenus “imposables en France” ;
- l’administration fiscale appliquera toujours le même test :
part des revenus imposables en Suisse / revenus mondiaux du foyer ≥ 90 %.
Autrement dit, la réforme ne ferme pas la porte du statut de quasi-résident. Elle ne modifie pas la règle du jeu juridique pour y accéder.
La place de la valeur locative dans ce test : un rôle plus limité qu’il n’y paraît
La valeur locative crée souvent de la confusion, car elle apparaît dans la déclaration suisse comme un “revenu supplémentaire”. Pourtant, il s’agit bien d’un revenu fictif, appliqué à un logement occupé, et non d’un revenu réellement perçu.
Pour le test des 90 % :
- l’administration retient d’abord vos revenus réels,
- puis applique les règles d’attribution entre France et Suisse ;
- la valeur locative, même lorsqu’elle figure dans la déclaration suisse, ne transforme pas un bien situé en France en “revenu imposable en Suisse” au sens des conventions.
Résultat :
- vous ne gagnez pas de “points” pour le seuil des 90 % grâce à la valeur locative de votre maison en France,
- vous ne perdez pas non plus ce statut à cause de sa suppression.
En résumé, la disparition future de la valeur locative ne modifie pas la mécanique de base d’accès à la TOU. Elle ne rend pas plus difficile, en soi, l’obtention du statut de quasi-résident pour un frontalier salarié en Suisse.
Ce qui peut changer, en pratique, pour votre dossier
Même si les règles de fond restent identiques, la réforme peut modifier la façon dont votre dossier se présente à l’administration, et l’intérêt global du statut.
Trois points méritent votre vigilance.
1. Un revenu suisse plus “lisible”
Avec l’abolition de la valeur locative sur le logement occupé :
- votre revenu suisse comprendra surtout vos revenus effectifs (salaires, éventuellement rentes ou autres revenus relevant de la Suisse),
- la partie “immobilière” de votre situation pèsera davantage dans le cadre de la fiscalité française que dans l’impôt suisse.
Pour l’administration comme pour vous, la situation devient plus claire :
- d’un côté, vos revenus suisses,
- de l’autre, vos revenus français,
- sans cette couche supplémentaire de “loyer fictif” à reconstituer.
Cette simplification ne modifie pas l’accès au statut, mais elle peut rendre les échanges plus fluides et les simulations plus fiables.
2. Des situations limites à surveiller de près
La majorité des frontaliers salariés à temps plein en Suisse continuent à remplir les 90 % sans difficulté, surtout lorsque le conjoint perçoit peu ou pas de revenus en France.
En revanche, certains profils doivent rester attentifs :
- couples bi-actifs, avec un conjoint qui perçoit des revenus élevés en France ;
- foyers qui possèdent des revenus immobiliers et financiers importants en France (loyers, dividendes, etc.) ;
- situations mixtes avec activité indépendante en France.
Pour ces profils, la question clé reste :
“Quelle part de mes revenus mondiaux reste réellement imposable en Suisse après application des conventions France–Suisse ?”
La réforme ne vous fera pas “perdre” le statut si vous respectez déjà largement les 90 %, mais elle justifie un nouveau bilan, car l’intérêt de la TOU dépendra de plus en plus :
- de votre prévoyance (LPP, 3e pilier),
- de vos charges familiales déductibles,
- plutôt que de l’optimisation via la dette immobilière.
3. Un statut qui reste puissant… mais avec un levier différent
Jusqu’ici, certains frontaliers voyaient dans la TOU un moyen "d'amortir” une forte dette immobilière, grâce à la combinaison valeur locative + intérêts déductibles.
Après l’abolition de la valeur locative :
- ce levier perd de sa force côté suisse,
- la TOU garde tout son intérêt si vous utilisez pleinement les déductions de prévoyance et de charges personnelles,
- elle devient moins déterminante si votre stratégie se concentrait uniquement sur les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien du logement.
Le statut de quasi-résident reste donc un outil fiscal de premier plan, mais il se recentre sur sa vocation première :
aligner votre fiscalité suisse sur celle d’un résident pour tenir compte de votre situation globale (prévoyance, famille, charges réelles), plutôt que pour jouer sur la “comptabilité” de votre résidence principale.
L’abolition de la valeur locative marque un tournant important pour les propriétaires, y compris pour les frontaliers quasi-résidents. La bonne nouvelle, c’est que les règles d’accès au statut ne changent pas : la condition des 90 % reste la même, et vos salaires suisses restent au cœur du dispositif.
Si vous êtes frontalier, quasi-résident ou en passe de le devenir, il est utile de faire le point avant l’entrée en vigueur de la réforme : structure de vos revenus, niveau d’endettement, intérêt réel de la TOU, optimisation globale France–Suisse.
Et si vous avez besoin d’un accompagnement personnalisé, vous pouvez faire appel à un expert partenaire du Guide du Frontalier, habitué à ces problématiques et capable d’analyser votre situation dans le détail, des deux côtés de la frontière.