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Déclaration d’un bien immobilier détenu à l’étranger : obligations fiscales en France
Jusqu’ici, un bien immobilier détenu à l’étranger pouvait rester dans une "zone grise" : un appartement en Espagne, une maison en Italie, un investissement au Portugal… Pas forcément par fraude, mais parce que les règles fiscales s’empilent. Revenus locatifs, IFI, vente, donation ou succession : une case oubliée, une valeur mal estimée, une convention fiscale mal comprise… et la déclaration en France ne colle plus.
Sauf que cette période touche à sa fin. Le 4 décembre 2025, un accord international a été annoncé pour étendre l’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers situés hors de France. Traduction : l’administration fiscale pourra identifier plus facilement ce que vous détenez à l’étranger, croiser les données locales (registres, impôts, transactions) avec vos déclarations fiscales, et repérer ce qui manque — ou ce qui paraît incohérent.
Dans ce nouveau contexte, l’enjeu n’est plus de “passer entre les mailles”, mais de reprendre la main : vérifier l’imposition applicable selon le pays, sécuriser l’IFI, déclarer les revenus, anticiper une vente ou une transmission… avant que le fisc ne pose les questions à votre place. Suivez le Guide !
Déclaration fiscale et immobilier à l’étranger : la fin des zones grises
Pendant longtemps, un bien immobilier situé à l’étranger restait plus difficile à détecter qu’un compte bancaire. La raison est simple : il n’existait pas de mécanisme international aussi structuré que pour les comptes (et plus récemment les cryptoactifs) pour faire remonter ces informations de façon automatique.
Depuis décembre 2025, la logique s’inverse. Un nouvel accord porté par des États de l’OCDE vise à mettre en place l’échange automatique de renseignements sur les biens immobiliers. La mise en œuvre est attendue entre 2029 et 2030. Concrètement, ce qui se trouve aujourd’hui dans les registres et bases locales (cadastre, impôts locaux, mutations, successions…) pourra être transmis au pays de résidence du propriétaire.
Ce que l’administration fiscale pourra recevoir automatiquement
Chaque année, les pays pourraient échanger des données comme :
- l’adresse et la localisation du bien,
- la valeur,
- l’identité des propriétaires (personnes physiques ou sociétés),
- le bénéficiaire effectif,
- les revenus locatifs,
- les ventes et plus-values,
- les donations.
Pourquoi cela change la donne pour les propriétaires français
Avec ces recoupements, l’enjeu devient très concret : le fisc pourra comparer ce qu’il reçoit avec ce qui a été déclaré en France (revenus, IFI, plus-values, donation/succession). Résultat : une omission “passée inaperçue” hier devient une incohérence visible demain, et donc, beaucoup plus difficile à expliquer.
La bonne question n’est donc plus “est-ce que ça se verra ?” mais “est-ce que tout est cohérent et correctement déclaré ?”
Quels biens immobiliers situés à l’étranger sont concernés par l’IFI en France en 2025 ?
La règle de base tient en une phrase : si votre domicile fiscal est en France, l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) vise votre patrimoine immobilier net taxable, y compris les biens immobiliers situés à l’étranger. À l’inverse, si votre domicile fiscal est à l’étranger, l’IFI ne porte en principe que sur les biens et droits immobiliers situés en France (avec quelques subtilités via des parts de sociétés).
Biens immobiliers “classiques” : la liste qui compte vraiment
Entrent typiquement dans le périmètre IFI (en France et à l’étranger si vous êtes résident fiscal français) :
- maisons, appartements, dépendances (cave, parking, garage…),
- terrains et immeubles non bâtis,
- immeubles en construction au 1er janvier (selon état d’avancement).
Détention via société : le point qui dérange le plus
Même si le bien est détenu via une société (SCI, société locale, structure patrimoniale), l’IFI peut viser :
- vos parts/actions, à hauteur de la fraction représentative d’actifs immobiliers,
- et, avec la montée de la transparence, l’identification du bénéficiaire effectif devient un sujet central (difficile de se “cacher” derrière une structure).
Abattements et dettes : ce qui peut faire basculer votre imposition
Deux repères simples à garder en tête :
- Résidence principale : un abattement de 30 % peut s’appliquer sur la valeur vénale, sous conditions (un seul immeuble par foyer).
- Dettes : seules certaines dettes liées au patrimoine immobilier sont déductibles (celles qui servent réellement à financer/porter l’actif).
Le seuil IFI 2025 : quand la déclaration devient obligatoire
Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2025, la déclaration IFI s’enclenche (formulaire 2042-IFI).
Comment déclarer un bien immobilier à l’étranger en France ?
Quand un bien immobilier est situé à l’étranger, le piège ne vient pas d’un “mauvais formulaire”. Il vient du mélange dans l'esprit du contribuable entre patrimoine (IFI), revenus (location/vente) et parfois compte étranger (loyers encaissés). Pour rester net, voici la logique la plus simple.
1) IFI ou pas IFI ?
- Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, la déclaration IFI s'enclenche via le formulaire 2042-IFI (millésime 2025).
- Dans les faits, vous devez pouvoir justifier : valeur du bien, quote-part, mode de détention (direct / via société), et dettes liées (si déductibles).
2) Revenus immobiliers à l’étranger (location / vente)
Dès que vous percevez des revenus hors de France (loyers, certains revenus liés à l’immobilier, etc.), l’axe “déclaration” passe par :
- 2042 (déclaration principale),
- 2047 pour détailler les revenus encaissés à l’étranger, puis report sur la 2042 dans la rubrique correspondante.
Et si une convention fiscale s’applique, elle détermine comment éviter la double imposition (exonération ou crédit d’impôt selon le pays).
Les revenus en devise doivent être convertis selon les règles indiquées dans la notice (logique “au moment de l’encaissement”).
3) Le “double risque” qui remonte souvent… le compte à l’étranger
Si les loyers, charges ou flux passent par un compte bancaire à l’étranger (ou un compte d’actifs numériques / contrat assimilé), ce compte se déclare en même temps que la déclaration de revenus via le formulaire 3916 / 3916-bis.
Checklist express (sans se disperser)
- Bien : pays, adresse, mode de détention, valeur (preuves).
- Revenus : loyers encaissés, charges, éventuelle vente/plus-value, impôts payés dans le pays.
- Déclaration : 2042 + 2047 (revenus étrangers), 2042-IFI si seuil IFI franchi, 3916/3916-bis si compte étranger.
Revenus locatifs à l’étranger : comment les déclarer (sans vous tromper)
Un bien immobilier détenu à l’étranger déclenche presque toujours la même réalité : les loyers se voient. Et si la déclaration ne suit pas, l’écart devient facile à repérer quand les échanges d’informations se renforcent.
Location nue ou meublée : le choix change la logique fiscale
Avant même de parler d’impôt, identifiez la nature de la location :
- Location nue : logique “revenus fonciers”.
- Location meublée / saisonnière : logique différente (souvent plus “commerciale”), avec des obligations et des risques plus sensibles si l’activité ressemble à une activité professionnelle.
Ne pas déclarer au bon endroit revient souvent à ne pas déclarer correctement.
Où déclarer en France quand les loyers viennent d’un autre pays ?
Gardez une règle simple :
- Les revenus encaissés à l’étranger se déclarent en France si votre domicile fiscal est en France.
- La convention fiscale entre la France et le pays du bien détermine ensuite comment éviter une double imposition (crédit d’impôt ou exonération, selon les cas).
Les erreurs qui coûtent cher (et qui se répètent)
- Oublier une année (ex : “petits loyers”, Airbnb, périodes partielles).
- Déclarer le brut sans cohérence avec les charges réellement supportées (ou l’inverse).
- Ne pas conserver de preuves : baux, relevés, taxes locales, justificatifs de travaux, avis d’imposition local.
- Encaisser sur un compte à l’étranger non déclaré : le dossier devient immédiatement plus compliqué.
Mini-checklist “propre” avant validation
- Montant total des loyers encaissés (par année civile).
- Charges et taxes payées dans le pays (preuves).
- Impôts payés à l’étranger (preuves).
- Conversion devise (méthode cohérente et justifiable).
- Convention fiscale identifiée (pour comprendre le mécanisme d’imposition en France).
Vente d’un bien immobilier à l’étranger : plus-value, impôts et convention fiscale
La vente, c’est le moment où tout se “voit” : acte de cession, prix, taxes locales, flux bancaires… et demain, ces informations circuleront beaucoup mieux entre les pays. Pour éviter un redressement fiscal, gardez 3 réflexes.
Quel pays impose la plus-value ?
Dans la majorité des cas, une convention fiscale prévoit que la plus-value immobilière est imposable dans le pays où le bien est situé (Espagne, Italie, Portugal, etc.).
Mais certaines conventions peuvent aussi prévoir une imposition en France en complément de l’imposition locale (avec un mécanisme pour limiter la double imposition).
Même si le pays taxe déjà, la déclaration française reste un passage obligatoire
Si votre domicile fiscal est en France, vous devez déclarer les éléments de source étrangère selon la logique “revenus du monde”, puis appliquer le traitement prévu par la convention (crédit d’impôt / exonération selon cas).
La bonne approche : déclarer d’abord, gérer l’élimination de la double imposition ensuite (au lieu de “ne rien mettre” parce que l’impôt a déjà été payé à l’étranger).
Les 5 pièces qui sécurisent votre dossier (et qui évitent les débats)
- acte de vente + date de cession
- prix de vente (et frais) + prix d’acquisition (et justificatifs)
- preuve de l’imposition payée dans le pays (avis, quittance)
- justificatifs de travaux si vous les utilisez pour la plus-value (selon les règles)
- cohérence des flux (surtout si l’argent passe par un compte à l’étranger)
Convention fiscale : comment éviter la double imposition entre la France et le pays où le bien est situé ?
La convention fiscale sert à éviter que les mêmes revenus (loyers) ou la même plus-value soient taxés deux fois, en France et dans le pays du bien.
- Étape 1 : identifier la convention du pays (Espagne, Italie, Portugal, etc.) et vérifier quelle règle s’applique au cas concerné : revenus locatifs ou vente.
- Étape 2 : repérer le mécanisme prévu par la convention :
- soit la France exonère mais tient compte des montants pour calculer votre taux,
- soit la France impose et accorde un crédit d’impôt (dans la limite prévue).
- Étape 3 : garder les preuves d’imposition à l’étranger (avis, quittances), car elles sécurisent le traitement en France et évitent les contestations.
Quels risques en cas de non-déclaration d’un bien immobilier à l’étranger ?
Quand un bien immobilier ou des revenus à l’étranger ne sont pas correctement déclarés en France, le risque ne se limite pas à “payer un peu plus d’impôt”.
Risque fiscal : redressement + intérêts + majorations
- Rappel d’impôt (IFI, impôt sur le revenu, plus-values, droits de donation/succession selon le cas).
- Intérêts de retard (en pratique : ça s’additionne vite).
- Majorations si l’administration estime que l’oubli n’est pas une simple erreur.
Risque pénal : quand l’oubli ressemble à une dissimulation
Dès qu’il existe des éléments qui peuvent être interprétés comme une volonté de cacher (montages, absence de traçabilité, “écran”, fausses déclarations), le dossier peut basculer sur un terrain beaucoup plus lourd.
Le “double risque” fréquent : bien non déclaré + compte à l’étranger non déclaré
C’est le scénario classique : les loyers (ou la vente) transitent par un compte à l’étranger non déclaré. Dans ce cas, l’administration peut traiter deux manquements au lieu d’un, et la situation devient plus difficile à défendre.
Régularisation spontanée : comment se mettre en conformité avant 2029–2030
Quand l’échange d’informations sera pleinement en place, une omission ne ressemblera plus à un simple oubli : elle deviendra un écart vérifiable. La régularisation spontanée consiste à corriger avant d’être contacté par l’administration fiscale, avec un dossier clair et défendable.
La méthode la plus simple (et la plus efficace) en 5 étapes
- Lister tout ce qui existe : biens immobiliers, pays, mode de détention (direct / via société), dates clés.
- Séparer les sujets sans mélange :
- IFI (valeur du patrimoine immobilier)
- impôt sur le revenu (revenus locatifs / vente)
- donation / succession (si transmission déjà faite ou prévue)
[BAS]
Si la situation implique une société, une donation non révélée ou des revenus meublés/saisonniers, l’accompagnement d’un professionnel (avocat fiscaliste / expert) sécurise la stratégie et évite les erreurs coûteuses.
[ENBAS]
Aujourd’hui, détenir un bien immobilier à l’étranger ne relève plus d’une simple question de patrimoine : c’est un sujet de déclaration fiscale en France, avec des règles d’imposition qui dépendent du pays, de la convention fiscale, et de ce que vous faites du bien (location, vente, transmission). Avec l’extension de la transparence internationale annoncée fin 2025, les omissions deviendront beaucoup plus faciles à détecter.
Le bon timing consiste à vérifier, dès maintenant, la cohérence entre votre situation réelle et vos déclarations (revenus, IFI, plus-values, donation/succession), puis corriger si nécessaire. Mieux vaut reprendre la main avant qu’un contrôle ne le fasse à votre place.