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4 juil. 2025

7 min.

Comment le taux de référence influence les loyers en Suisse ?

Vous l’avez sans doute remarqué : entre l’inflation qui grignote votre pouvoir d’achat et la pénurie de logements qui fait flamber les annonces, se loger de l’autre côté de la frontière n’a jamais paru aussi coûteux. Pourtant, depuis le passage du taux d’intérêt de référence à 1,50 % début 2025, une question revient sur toutes les lèvres : les loyers en Suisse vont-ils enfin baisser ?

Derrière cette interrogation se cachent deux dynamiques opposées. D’un côté, la décision de la Banque nationale suisse de desserrer la vis monétaire ouvre la porte à des réductions légales de loyer, potentiellement -2,9 % pour de nombreux baux existants. De l’autre, la pénurie chronique de logements continue de pousser les prix des nouveaux contrats vers le haut, surtout dans les cantons prisés par les frontaliers. Alors, qui l’emportera, la mécanique de baisse ou la pression du marché ? Pour en savoir plus, suivez le Guide !

Pourquoi parle-t-on d’une baisse possible ?

Le tournant de la Banque nationale suisse

• 12 décembre 2024 : la Banque nationale suisse (BNS) a surpris les marchés en abaissant son taux directeur de 1 % à 0,5 %.
• 20 juin 2025 : la BNS est allée plus loin, ramenant ce taux à 0 %, afin d’éviter que l’inflation très faible ne vire durablement en territoire négatif.

Pourquoi c’est crucial ?
Les taux directeurs servent de plancher aux taux hypothécaires. Lorsque la BNS desserre la vis monétaire, les coûts de financement des banques baissent rapidement, d’abord pour les hypothèques à taux variable (SARON), puis, plus lentement, pour les hypothèques fixes. Moins de charges d’intérêts pour les bailleurs signifie, à terme, un taux d’intérêt de référence plus bas, c’est-à-dire la clé qui ouvre la porte à une réduction légale des loyers.

Une traduction concrète : le taux de référence à 1,50 %

Le 3 mars 2025, l’Office fédéral du logement (OFL) a abaissé le taux d’intérêt de référence de 1,75 % à 1,50 %, soit une diminution de 0,25 point. Le 2 juin 2025, l’OFL a confirmé ce niveau de 1,50 %.

Que signifie ce quart de point pour vous ? La loi prévoit qu’une variation de *± 0,25 point entraîne, en principe, un ajustement de ± 2,91 % du loyer si aucune autre clause (inflation, travaux) ne vient s’y ajouter.

*Le calcul exact tient compte de l’inflation (+40 % du renchérissement) et des éventuels frais d’entretien répercutés par le bailleur.

Quel chemin reste-t-il avant une nouvelle détente ?

Avec un taux directeur déjà à 0 %, la marge de manœuvre de la BNS semble ténue, mais les économistes n’excluent pas un passage en territoire légèrement négatif si la Suisse devait retomber en déflation d’ici l’hiver 2025-2026. Dans ce scénario, le taux hypothécaire moyen continuerait à glisser et pourrait faire passer le taux de référence à 1,25 % courant 2026, ouvrant droit à une seconde vague de réductions de loyer.

Pour ceux qui logent en Suisse  :

• Restez en veille sur Le Guide du Frontalier : la prochaine publication de l’OFL est attendue pour début septembre 2025.
• Anticipez vos démarches : dès l’annonce officielle, vous disposez d’un délai (souvent 30 jours avant l’échéance contractuelle) pour notifier votre bailleur.
• Calculez vos gains : sur un loyer mensuel de CHF 2'000, une baisse de 2,91 % représente - CHF 58 par mois, presque CHF 700 par an.

En résumé, si la mécanique monétaire et réglementaire continue de jouer en faveur des locataires, la fenêtre de négociation est déjà ouverte depuis mars 2025 et pourrait s’élargir encore en 2026. Une aubaine pour les locataires suisses !

Comment le taux d’intérêt de référence influence votre loyer

De quoi parle-t-on exactement ?

Instauré par l’Office fédéral du logement (OFL) en 2008, le taux d’intérêt de référence reflète le coût moyen des hypothèques consenties par les banques suisses. Il est publié chaque trimestre et arrondi au ¼ de point le plus proche.

Autrement dit, dès que le coût de financement des bailleurs change sensiblement, l’OFL met à jour ce taux pour que les loyers puissent s’ajuster (à la hausse comme à la baisse) sur une base objective.

Une équation simple : -0,25 pt = -2,91 %

La loi fédérale considère qu’un écart d’un quart de point justifie une adaptation linéaire :

*Les bailleurs peuvent toutefois compenser :

• 40 % de l’inflation cumulée depuis votre dernière révision ;
• certains frais réels (rénovations, entretien).

Cas pratique : votre économie potentielle

Nouveau taux : 1,50 %

• Calculez la baisse brute
  2500 × 0,0291 = 72,8 CHF
• Retirez au besoin l’inflation
  Exemple : si l’IPC a grimpé de 2 % depuis votre dernier ajustement, votre bailleur peut réclamer 0,8 % (40 % de 2 %).
  Baisse nette : 2,91 % - 0,8 % = 2,11 %, soit environ - 53 CHF.
• Vérifiez les travaux
  Un remplacement de chaudière ou une isolation pourrait encore réduire votre avantage. Consultez les factures pour savoir si les coûts sont légitimes.

Trois points clés à retenir

1. Seuil de déclenchement fixe : seule une variation de 0,25 pt ouvre automatiquement le droit à renégocier.
2. Action requise de votre part : vous devez demander la baisse par écrit avant la prochaine échéance contractuelle, faute de quoi votre loyer reste inchangé.
3. Anticiper l’inflation et les frais : préparez vos chiffres (IPC, travaux) pour éviter les mauvaises surprises lors de la réponse du bailleur.

Ce qui pourrait freiner la baisse malgré tout

Même si le recul du taux de référence donne enfin aux locataires un levier pour faire baisser leur loyer, le marché reste structurellement tendu. Deux forces contraires jouent contre une détente rapide : la pénurie chronique de logements et l’inertie inflationniste que provoque la hausse persistante des loyers proposés.

Pénurie de logements : état des lieux 2025

Sources : PwC Immospektive, OFS, SSE.

• Vacance historiquement basse : la Suisse ne compte plus que 51 974 appartements disponibles, soit 1,08 % du parc, très en-deçà du seuil de liquidité estimé à 1,27 %. Dans les centres urbains, la vacance tombe à 0,58 %, un véritable plancher qui maintient la pression à la hausse sur les loyers d’offre.
• Construction insuffisante : les entrepreneurs tablent sur 42 000 nouvelles unités en 2025, alors que l’OFL estime le besoin à 50 000. Même si les permis de construire ont rebondi (49 000 autorisations en 2024), le solde net reste trop faible après démolitions et remplacements ; le déficit accumulé depuis cinq ans n’est pas comblé.

Conséquence : tant que le taux de vacance restera sous le seuil de 1,27 %, les propriétaires auront peu d’incitation à revoir les loyers des nouveaux contrats ; au mieux, ils se contenteront de répercuter la baisse du taux de référence sur les baux existants lorsqu’ils y sont contraints.

Inflation et répercussions sur les nouveaux baux

Sources : Wüest Partner, PME Magazine, OFS.

• Nouvelle flambée sur les annonces : au premier trimestre 2025, les loyers proposés pour les nouveaux contrats ont encore gagné 1,8 % en trois mois et 2,4 % sur un an, avec +4,4 % dans les grands centres.
• Premier moteur de l’inflation suisse : pour 2024, la hausse des loyers (+3,4 %) a représenté le principal facteur de renchérissement ; sans elle, le pays serait déjà en déflation. En juin 2025, les loyers progressent encore de 2,6 % sur un an, alors que la plupart des autres postes reculent.

En pratique :

• Pour les locataires actuels, vous pouvez bel et bien réclamer une réduction grâce au taux de référence ; mais pour ceux qui cherchent un nouveau logement, les prix restent orientés à la hausse.
• Pour l’indice des prix, tant que la pénurie persiste, les loyers continueront de porter l’inflation et pourraient retarder de nouvelles baisses de taux directeurs, un cercle vicieux auquel seule une relance massive de la construction pourra mettre fin.

Que pouvez-vous faire en tant que locataire ?

Même si la mécanique du taux de référence joue clairement en votre faveur, c’est à vous de passer à l’action : sans démarche écrite, votre loyer restera inchangé. Suivez ces quatre étapes pour transformer la baisse de 0,25 point en économie sonnante et trébuchante.

Vérifiez votre situation de départ

1. Sortez votre dernier avis de loyer : repérez la date de la dernière adaptation et le taux de référence alors appliqué (probablement 1,75 % ou davantage).
2. Notez votre loyer net (hors charges) : c’est sur ce montant que s’appliquera la réduction.
3. Regardez votre échéance contractuelle : en Suisse romande, les dates usuelles sont le 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre, mais votre bail peut prévoir d’autres périodes.

Calculez la réduction potentielle

• Baisse brute : loyer × 2,91 % (si votre bail est indexé sur 1,75 %).
• Inflation à déduire : ajoutez 40 % de la hausse de l’IPC depuis votre dernière adaptation (ex. : +2 % d’IPC ⇒ +0,8 % à retrancher).
• Travaux éventuels : le bailleur peut répercuter certains coûts d’entretien ; demandez les factures pour contrôler.

Exemple : Loyer net 2 000 CHF, baisse brute = 58 CHF. Inflation +2 % depuis 2023 ⇒ -16 CHF récupérés par le bailleur. Baisse nette ≈ 42 CHF/mois.

Rédigez et envoyez votre demande

*Pour une résiliation ou adaptation prenant effet à la prochaine échéance trimestrielle.

• Forme : lettre recommandée ou courrier électronique avec accusé de réception.
• Pièces jointes :
• Impression de la Lettre-type ASLOCA ou de votre canton.
• Calcul détaillé (tableau) montrant la baisse de 2,91 % et l’ajustement inflation/frais.
• Copie de la publication officielle de l’OFL (3 mars 2025).
• Ton : courtois mais ferme ; rappelez vos droits légaux.

Anticipez la réponse du bailleur

• Accord total : vérifiez le nouveau décompte et archivez l’avenant.
• Refus ou réduction partielle : demandez par écrit les justificatifs (inflation, travaux).
• Litige persistant : saisissez gratuitement la Commission de conciliation locative de votre canton. Les délais sont rapides (2-4 mois) et la procédure reste amiable.

Gardez un œil sur la suite

• Prochaine publication du taux de référence : début septembre 2025.
• Scénario 2026 : si le taux glisse à 1,25 %, une nouvelle baisse légale de 2,91 % s’ouvrira. Préparez-vous à renouveler l’opération.
• Guettez les travaux annoncés : une rénovation majeure peut partiellement neutraliser la baisse ; mieux vaut le savoir à l’avance.